Doorstroming op de woningmarkt hapert in Nederland. Talloze huishoudens stromen niet naar een geschiktere woning wegens onvoldoende starterswoningen of te weinig aanbod van adequate sociale huurwoningen. Uit de gesprekken die wij gevoerd hebben zijn vijf dingen sterk naar voren gekomen: (1) er is te weinig informatie over de woonbehoeftes van mensen en wat ze werkelijk willen, waardoor we vinden dat er een onderzoek begonnen moet worden; (2) er zijn grote blokkades voor ouderen om kleiner te gaan wonen, wat een groot probleem is met de vergrijzende populatie – meer initiatieven zoals de Berkenflat in ’s-Gravenzande (slimme senioren complexen) zijn nodig; (3) de sociale huursector heeft problemen – de provincie moet definitieve stappen zetten om deze te verbeteren; (4) hulp bij verhuizen is voor kwetsbare doelgroepen nodig – dit zou kunnen in de vorm van subsidies voor verhuizingen, of via gemeentes hulp bieden om te verhuizen; (5) en een pilot starten voor een provinciale dan wel landelijke woningruil app, voor zowel koopwoningen als (sociale)huurwoningen, waardoor huisjesmelkers en vastgoedinvesteerders niet kunnen inmengen op de markt.

Deze vijf punten worden hieronder nader uitgewerkt. Een goede doorstroming is van essentieel belang om mensen een geschikte woonruimte te bieden die bij hun situatie past.

Het is van belang om goed te kunnen inventariseren wat de woonbehoeftes zijn van de bevolking. Hiervoor zou een analyse moeten worden gedaan van aanbod, maar ook naar behoeftes.  Het belang hiervan is dat op provinciaal niveau beter gekeken kan worden naar de indeling van de provincie. Niet alleen de hoeveelheden zijn belangrijk, maar ook wat gebouwd moet worden – welke woningsoorten er gebreken in gaan zijn of waar momenteel te veel van gepland staat. Hierdoor wordt doorstroming bevordert en daarmee ook woonplezier.

Hiervoor zouden enquêtes kunnen worden rondgestuurd om een indicatie te kunnen krijgen van wat gemeentes nodig hebben. Representatie is hierbij van belang. Gemeentes zouden in samenwerking met MBO/HBO/WO instanties projecten kunnen starten voor dit onderzoek. Hierdoor kan er beter worden ingeschat wat voor soort woningen er in de komende 10 jaar moet worden gebouwd. Onderzoeken naar de bevolkingssamenstelling worden al gedaan voor toekomstige woning prognoses, maar deze weerspiegelen niet de daadwerkelijke woonwensen – wellicht met een groot onderzoek zou kunnen worden gekeken of de verwachtte bevolkingssamenstelling correleert met toekomstige woonwensen; indien bevolkingssamenstelling onderzoeken voldoende correleren met de behoefteanalyse zou analyse niet herhaalt hoeven worden.

Senioren zijn een kwetsbare doelgroep waar voldoende aandacht aan moet worden besteed. De Berkenflat in ‘s-Gravenzande is een mooi voorbeeld van hoe dit gedaan zou kunnen worden. Soortgelijke projecten zouden door provincie Zuid-Holland geïnitieerd kunnen worden. Dit gaat hand-in-hand met het feit dat het woningaanbod in heel Zuid-Holland voldoende moet zijn. Zo kunnen ouderen er ook voor kiezen om dichterbij familie te gaan wonen (ook relevant voor mantelzorg).

Een andere optie zijn woonhofjes voor ouderen met een tuintje of gezamenlijke ruimte waardoor eenzaamheid tegen wordt gegaan en sociale activiteiten worden gestimuleerd. Deze hofjes zouden voor alleen senioren, maar ook voor andere levensfases gebouwd kunnen worden.

Keukentafelgesprekken met senioren en (lichamelijk) beperkten kunnen worden ingezet om te peilen of deze doelgroep ook behoefte heeft aan een andere woonvorm en/of doorstroming. Dit kan vervolgens teruggekoppeld worden aan de gemeente. Ouderen en (lichamelijk) beperkten zouden dan gericht hulp kunnen krijgen bij het vinden van een adequate woning.

Momenteel is er veel mis in de sociale huursector. Lange wachtlijsten en lage kwaliteit woningen zorgen voor veel onrust en frustratie. De kwaliteit van sociale huurwoningen moet omhoog. Dit vergt ook grote investeringen in oudere gebouwen om te zorgen dat juist de lage inkomens niet buitenproportioneel door hoge energieprijzen of andere woon-gerelateerde omstandigheden worden getroffen.

Momenteel wordt sociale huur geregeld binnen de grenzen van de gemeente en moet men zich bij verschillende lokale websites inschrijven, al zitten de beoogde gemeentes naast elkaar. Een overschakeling naar een breder platform zou doorstroming van binnen de sociale huursector kunnen bevorderen. Niet iedereen is gebonden aan een bepaalde regio voor werk, waardoor een breder aanbod voor woonopties voor flexibele huishoudens goed zou kunnen schikken.

Doorstromen binnen sociale huursector gaat moeizaam. Bijvoorbeeld: ouderen die eengezinswoningen wonen en kleiner willen gaan wonen moeten rekening houden met veel hogere maandelijkse kosten als ze zouden verhuizen. Mensen die dit verschil niet kunnen ophoesten zijn gebaat bij bescherming voor dit soort prijsverschillen. Hierdoor zijn er meer mogelijkheden voor startende families om grotere sociale huurwoningen te kunnen krijgen.

Een tussentijdse toets voor scheef-wonen zou kunnen worden geïmplementeerd waarbij gekeken wordt of het inkomen de sociale-huur drempel is overstegen. Hierbij moeten twee dingen in acht worden genomen: (1) is het een reële mogelijkheid voor huishoudens in de private markt te gaan huren? Dit omdat men niet wil dat het de huishoudens in financiële moeilijkheden brengt. En (2) of er wel adequate en betaalbare woningen zijn op de private markt – zo niet zou hier eerst aandacht aan besteed moeten worden.

Wat mensen ook tegenzit zijn de kosten van verhuizen, en de moeite die erin gaat zitten. Denk hierbij aan eenzame ouderen die afhankelijk zijn van AOW – familie en vrienden die zouden kunnen helpen hebben ze wellicht niet, de kosten van een verhuizing zijn wellicht te fors en zelf hebben ze niet de fysieke capaciteiten om het te doen. Hierdoor zou er op gemeentelijk of provinciaal niveau een (inkomens-gerelateerde) subsidie moeten komen om mensen een handje op weg te helpen.

Dit zou kunnen door of (een deel van) de kosten van verhuizen uit te betalen, of teams te organiseren die kwetsbare doelgroepen kunnen helpen. Dit zou kunnen in de vorm van teams die fysiek helpen bij verhuizen, verhuizingscoaches die kunnen helpen met het regelen van de transitie, of een (telefonisch) loket dat benadert kan worden met vragen. Voor de eerste twee opties kunnen de keukentafelgesprekken als filtermechanisme gebruikt kunnen worden om te zorgen dat de groepen met de hoogste nood voorrang kunnen krijgen.

Om doorstroming te bevorderen zien we mogelijkheid in een app voor woningruil die los staat van de markt, waardoor mensen die kleiner willen wonen direct in contact kunnen komen met de tegenovergestelde doelgroep. Het is hierbij belangrijk dat het een app is die gereguleerd wordt door de provincie/overheid, hopelijk op een manier waardoor huisjesmelkers geen toegang hebben tot het aanbod. Zo maken bijvoorbeeld starters meer kans dan dat ze op de markt zouden. De data die met de app wordt opgehaald door de zoekopdrachten te monitoren zouden ook gebruikt kunnen worden voor de inschatting van woonbehoeften, of zouden gecombineerd kunnen worden met een groter overzicht van sociale huur – hiermee bedoelen we dat de omschakeling van sociale huur van gemeentelijk niveau naar provinciaal niveau zou gelijk geïncorporeerd kunnen worden.